一、土地增值税的计算方法

土地增值税的计算： 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 1.土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

2.新建房地产的扣除项目金额 （1）取得土地使用权所支付的金额 ①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 ②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

（2）房地产开发成本 房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （3）房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除： ①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为： 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内 ②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为： 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内 （4）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 【解释】房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除；其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。

（5）财政部确定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20%的扣除。 【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人均不适用。

【解释2】从事房地产开发的纳税人只有在销售“新建商品房”时，才适用20%加计扣除的规定。 3.土地增值税的税率 （1）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额*30% (2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100% 土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5% (3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过200% 土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15% (4)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35% 注会学习。

二、土地增值税的计算方法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额*税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)取得土地使用权所支付的金额；

(2)开发土地的成本、费用；

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(4)与转让房地产有关的税金；

(5)财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额*30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%

公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

三、房地产行业土地增值税的计算方法

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。

其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。

其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。

其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10%以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。 包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。

这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除数”进行计算。 例如：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。

每栋地价14。8万元，登记、过户手续费0。

2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0。5万元（能提供银行证明）。

每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税？ 计算过程如下：转让收入：180*80=14400（万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14。

8+0。2+50）*80=5200（万元） 房地产开发费用扣除：0。

5*80+5200*5%=300（万元） 转让税金支出：14400*5%*(1+5%+3%)=777。6（万元） 加计扣除金额：5200*20%=1040（万元） 扣除项目合计：5200+300+777。

6+1040=7317。6（万元） 增值额=14400-7317。

6=7082。4（万元） 增值额与扣除项目金额比率=7082。

4/7317。6*100%=96。

79%应纳增值税税额=7082。4*40%-7317。

6*5%=2467。08（万元） 。

四、土地增值税计算公式是什么呢

土地增值税计算公式 应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数。

土地增值税计算方法 和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率： 按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。 增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。

[2] 增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。 按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

五、关于税率的数学公式

各种税的计算公式 1、一般纳税人 应纳税额=销项税额—进项税 销项税额=销售额*税率 此处税率为17% 组成计税价格=成本*（1+成本利润率） 组成计税价格=成本*（1+成本利润率）÷（1—消费税税率） 禁止抵扣人进项税额=当月全部的进项税额*（当月免税项目销售额，非应税项目营业额的合计÷当月全部销售，营业额合计） 2、进口货物 应纳税额=组成计税价格*税率 组成计税价格=关税完税价格+关税（+消费税） 3、小规模纳税人 应纳税额=销售额*征收率 销售额=含税销售额÷（1+征收率） 二.消费税 1、一般情况： 应纳税额=销售额*税率 不含税销售额=含税销售额÷（1+增值税税率或征收率） 组成计税价格=（成本+利润）÷（1—消费税率） 组成计税价格=成本*（1+成本利润率）÷（1—消费税税率） 组成计税价格=（材料成本+加工费）÷（1—消费税税率） 组成计税价格=（关税完税价格+关税）÷（1—消费税税率） 2、从量计征 应纳税额=销售数量*单位税额 三、营业税 应纳税额=营业额*税率 四、关税 1、从价计征 应纳税额=应税进口货物数量*单位完税价*适用税率 2、从量计征 应纳税额=应税进口货物数量*关税单位税额 3、复合计征 应纳税额=应税进口货物数量*关税单位税额+应税进口货物数量*单位完税价格*适用税率 五、企业所得税 应纳税所得额=收入总额—准予扣除项目金额 应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额—纳税调整减少额 应纳税额=应纳税所得额*税率 月预缴额=月应纳税所得额*25% 月应纳税所得额=上年应纳税所得额*1/12 六、外商投资企业和外商企业所得税 1、应纳税所得额 制造业： 应纳税所得额=产品销售利润+其他业务利润+营业外收入—营业外支出 商业： 应纳税所得额=销售利润+其他业务利润+营业外收入—营业外支出 服务业： 应纳税所得额=业务收入*净额+营业外收入—营业外支出 2、再投资退税： 再投资退税=再投资额*（1—综合税率）*税率*退税率 七、个人所得税： 1、工资薪金所得： 应纳税额=应纳税所得额*使用税率—速算扣除数 2、稿酬所得： 应纳税额=应纳税所得额*使用税率*（1—30%） 3、其他各项所得： 应纳税额=应纳税所得额*使用税率 八、其他税收 1、城镇土地使用税 年应纳税额=计税土地面积（平方米）*使用税率 2、房地产税 年应纳税额=应税房产原值*（1—扣除比例）*1.2% 或年应纳税额=租金收入*12% 3、资源税 年应纳税额=课税数量*单位税额 4、土地增值税 增值税=转让房地产取得的收入—扣除项目 应纳税额=∑（每级距的土地增值额*适用税率） 5、契税 应纳税额计税依据*税率 资产=负债+所有者权益 主营业务利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加 营业利润=主营业务利润+其他业务利润-期间费用（营业费用、管理费用、财务费用） 利润总额=营业利润+投资收益+营业外收支净额+补贴收入 增值税计算方法 1、直接计税法 应纳增值税额：=增值额*增值税税率 增值额：=工资+利息+租金+利润+其他增值项目-货物销售额的全值-法定扣除项目购入货物金额 2、间接计税法 扣除税额=扣除项目的扣除金额*扣除税率 （1）、购进扣税法 扣除税额=本期购入扣除项目金额*扣除税率+已由受托方代收代缴的税额 （2）、实耗扣税法 扣除税额=本期实际耗用扣除项目金额*扣除税率+已由受托方代收代交的税额 一般纳税人应纳增值税额 一般纳税人应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额 1、销项税额=销售额*税率 销售额=含税销售额/（1+税率） 组成计税价格=成本*（1+成本利润率） 甲类卷烟 10% 乙类卷烟 5% 雪茄烟 5% 护肤护发品 5% 烟丝 5% 鞭炮、焰火 5% 粮食白酒 10% 贵重首饰及珠宝宝石 6% 薯类白酒 5% 汽车轮胎 5% 其他酒 5% 小轿车 8% 酒精 5% 越野车 6% 化妆品 5% 小客车 5% 2、进项税额 不得抵扣的进项税额=当月全部进项税额*当月免税项目销售额、非应税项目营业额合计/当月全部销售额、营业额合计 小规模纳税人应纳增值税额 小规模纳税人应纳增值税额=销售额*征收率销售额=含税销售额/（1+征收率） 销售额=含税收入（1+增值税征收率） 进口货物应纳增值税额 进口货物应纳增值税额=组成计税价格*税率 组成计税价格=关税免税价格+关税+消费税 营业税额 应纳营业税额=营业额*税率 计税价格=营业成本或工程成本*[（1+成本利润率）/（1-营业税税率）] 消费税额 1、从价定率的计算 实行从价定率办法计算的应纳消费税额=销售额*税率 （1）、应税消费品的销售额=含增值税的销售额/（1+增值税税率或征收率） （2）、组成计税价格=（成本+利润）/（1-消费税率） （3）、组成计税价格=（材料成本+加工费）/（1-消费税率） （4）、组成计税价格=关税完税价格+关税+应纳消费税税额 （5）、组成计税价格=（关税完税价格+关税）/（1-消费税税率） 2、从量定额的计算 实行从量定额办法计算的应纳消费税额=销售数量*单位数额 资源税额 应纳税额=课税数量*单位税额 企业所得税额 应纳税额=应纳税所得额*税率 应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额应纳税所得额=利润总额+（-）税收调整项目金额 利润总额=收入总额-成本、费用、损失 1、工业企业应纳税所得额公式 工业企业应纳税所得额=利润总额+（-）税收调。

六、土地增值税计算方法

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%; (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%; (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。

企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。

当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。

则其应纳税额为： 扣除项目金额=600+1400+120+210.9+(600+1400)*5%+(600+1400)*20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9万元 增值额=3800-2830.9=969.1万元 增值额占扣除项目比例=969.1÷2830.9=34.23% 应纳税额=969.1*30%=290.73万元 。

七、土地增值税两种计算方法

土地增值税两种计算方法土地增值税两种计算方法 土地增值税两种计算方法 土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。

计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。 第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。

第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;2.增值额为50%~100%的征收增值额的40%;3.增值额为100%~200%的征收增值额的50%;4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。” 以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。

如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。