几类常见的房地产相邻权

我国1986年4月12日通过的《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。

”这是我国立法关于房地产相邻关系和相邻权的原则性规定，也是各类房地产相邻权的基本法律依据。

随后，1988年1月26日了高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第97-103条对各类相邻关系问题相应作了较为详细的司法解释。

此外，其他一些法律法规对此也有所规定，如1982年6月4日城乡建设环境保护部发布的《城镇个人建造住宅管理办法》第6条，1988年1月21日通过的《中华人民共和国水法》第12、13、20、42、44条以及1989年11月21日建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》等。

根据上述法律、法规和有关政策，我国现实生活中主要有四个方面的房地产相邻权：一是相邻土地关系中的相邻权，如邻地通行权、临时施工占用邻地权、铺设管线通过邻地权等；二是相邻房屋关系中的相邻权，如相邻共墙=城市异产毗连关系中的权利；三是相邻水流关系中的相邻权，如相邻用水、截水、排水、流水、滴水关系中的权利；四是相邻环保、防险关系中的相邻权，如相邻排放“三废”及其他污染物、噪音、恶气等关系中的权利。

后两个方面相邻权裨上是前两个方面相邻权的特殊形态。

此外，有些房地产相邻权可能同时涉及到土地、房屋、水流、环保中两个以上方面，这里就不一一详述。

下面就几类常见的房地产相邻权进行分析：

（一）通行、通道相邻权

对此除《民法通则》第83条有原则规定外，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下文简称最高法院意见）第100条进一步规定：“一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿”。

第101条又规定：“对于一方所有或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或使用权人不得堵塞。

因堵塞影响他人生产生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。

但有条件另开通的，也可以另开通道。”

关于相邻通行权，应注意两点：（1）相邻通行权的主张必须以确有必要为前提。

也就是说，只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，而处于相邻他方所有或使用的土地或房屋包围之中，致使其不通过他方土地或房屋就不能通行的情况下，相邻方才能主张其行使相邻权。

如果除经由该土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常可以通行，则相邻方一般无权主张“通行权”。

（2）主张相邻通行权的一方应当选择给相邻他方造成损失最小的通行路线、通行方法，并且对所造成的他人损失予以适当补偿。

关于相邻通道问题，应当注意：对于历史上形成的必经通道，除政府部门统一规划外，房地产所有人或占有、使用人不得以自己享有所有权或占有、使用权为由而予以堵塞或独占，妨碍相邻他方的生产、生活。

但是如果有条件另开通道，也可以另开通道。

对所谓“历史形成的必经通道”，应当根据主张相邻权人的使用该通道的时间长短，有无可供替代的其他通道以及该通道对使用人生产、生活便利的影响等，结合相邻关系的实际情况加以认定。

（二）建筑施工临时占用邻地权

建筑施工临时占用邻地权

对此最高法院意见第97条规定：“相邻一方因修建、施工临时占用他方使用的土地，占用一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。”

1、相邻一方因建筑施工需要临时占用相邻他方土地的，他方应给予便利，双方可以约定使用土地的范围、用途、期限，土地权利人不得对临时用地人加以不合理的限制；

2、临时占有方应严格按照双方约定的范围、用途和期限用地，使用完毕应当及时清理现场，排除妨碍，恢复原状；因临时占用造成土地权利人损失的，占用方应当赔偿。

（三）铺设管线相邻权

根据《民法通则》第83条规定的原则和有关法律法规、司法解释的精神，在铺设电缆、管道、架设电线及其他空中线路时，如果必须经过相邻他方的地下或地上时，相邻他方不得拒绝或妨碍。

双方应当按照有关法律的规定，协商确定补偿办法。

土地的所有权人或使用人应当保护其土地上空或地下的管线和设施。

铺设管线占用邻地权与建筑施工临时占用权的区别在于：后者只是施工期间内短期、暂时占用，前者则是较长时期甚至是永久占用。

（四）用水、截水、排水、滴水相邻权

对此除《民法通则》第83条有原则规定外，最高法院意见第98条规定：“一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。

”第99条规定：“相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人预以补偿。

相邻一方可以采取其他合理措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、清除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。

”第102条规定：“处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍，赔偿损失。”

1、相邻用水排水权：（1）上下游之间水源共享权。

相邻多方共临同一自然流水时，各方均有权进行利用，但不得擅自堵塞、妨碍邻地用水。

各方应当按照水的自然流向由近到远，由高到低合理利用水源，正当排除水患。

水流有余时，低地相邻人不得擅自拦截，使水倒流，影响高地排水；水流不足时，高地相邻人不得独自控制，断绝高地排水；水流不足时，高地相邻人不得独自控制，断绝低地用水。

此外，自然流出的地下水、自然浸积的水及其他自然水流经地的所有人或使用人，有权使用其水；非自然流出而由人工引来的水或工作物排出的水，要允许相邻人按合理流向引水或排水。

（2）通过邻地引水、排水权。

相邻土地所有人或使用人，在引水或者排水进，如果必须经过相邻他方土地，相邻他方应当允许水流通过，不得拒绝或妨碍。

但排水引水一方应当采用合理的保护措施，尽量避免或减少相邻他方的损失；造成损失的，应当适当补偿。

相邻一方引水或排水流经他人土地可以采取合理措施而未采取，致使他人财产受到侵害的，相邻他方可以要求其停止侵害，消除危险，恢复原状，赔偿损失。

2、流水、滴水关系中的相邻权。

房地产一方在修建建筑物或开挖沟渠时，应当与邻人房地产保持一定距离，不得使房檐流水、滴水或沟渠流水直接泻入相邻人房地产，造成相邻人损害。

否则相邻人有权请求其排除妨碍，赔偿损失。

（五）防险相邻权

对此最高法院意见第103条规定：“相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或种植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令消除危险，恢复原状，赔偿损失。”

相邻防险关系除上条所列情况外，还包括：相邻一方在自己房地产范围内放置或使用易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性等危险物品的；相邻一方房屋或其他设施有倒坍、脱落、坠落危险，可能危及相邻他方人身、财产安全的；相邻房地产权利人在铁路、公路、机场、码头、航标等专用设施两侧或周围挖土、取沙、掘井，可能动摇上列设施基础的，等等。

防险相邻权的主要内容是：（1）要求相邻他方保持适当距离。

这是预防危险发生，避免危及本人的最基本的要求。

（2）要求相邻他方采取其他必要的预防措施。

这主要是针对那些客观上没有或不可能保持适当距离或即使保持一定距离也不能消除危险的情况，对此相邻他方应依法律法规、技术规程或生产、生活常识，采取必要的防险措施。

（3）要求相邻他方及时制止危险，防止损害扩大。

对危险已发生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有权要求行为人采取补救措施，修复、充实房基。

（六）环保相邻权

根据《民法通则》第83条规定的原则和《环境保护法》等法律法规的精神，环保相邻权的主要内容是：

1、相邻人在排放废水、废渣、废气、噪声、粉尘时，必须严格执行国家的环境保护法，不得超过规定的排放标准，不得影响相邻他方生产、生活和人畜安全以及植物生长。

2、相邻人在修建厕所、污水池、牲畜厩栏，或堆放垃圾、腐烂物、有毒物、恶臭物及其他污染物时，应当与相邻地方住房保持一定距离，或采取必要措施，防止污染他人生活环境。

3、相邻人不得制造噪音、喧嚣、震动、恶气、异味等，妨碍相邻他方的正常生产、生活、损害他人身心健康。

环保相邻权作为权邻权的一种，与一般意义上的环境权是不同的：后者为一切公民所享有，不以房地产毗邻关系为基础，且内容十分广泛；前者则仅为特定范围内的人所享有，以房地产相邻关系为基础，且内容较为有限。

（七）通风、采光相邻权

对此除《民法通则》第83条有原则规定外，《城镇个人建造住宅管理办法》第6条第1款也规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容=环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”

1、相邻通风权。

是指房屋的所有人或使用人所享有的通过门窗或其他通风设施，保证其室内与室外空气流通与变换的权利。

实践中主要包括三种情况：一是相邻一方建造房屋或其他设施时，应当与相邻他方房屋保持适当距离，不得相距大近而致使相邻他方室内空气流通不畅或堵档其门窗致其无法通风；二是相邻一方种植竹木，不得任由竹木枝叶伸展至相邻他方门窗，阻碍相邻他方室内空气流通；三是相邻一方不得故意或长期对着相邻他方门窗排放冷气、热气、污浊空气，影响相邻他方门窗正常通风。

2、相邻采光权。

是指房屋所有人或使用人所享有的从室外采进适度光线（主要是指自然光）的权利。

实践中主要包括三种情况：一是相邻一方房屋或其他设施应与相邻他方房屋保持适当距离或者限制适当高度，不得遮档相邻他方室内采光，致其采光不足；二是相邻一方种植竹木，不得任其枝叶伸展而遮档相邻他方室内采光，致其采光不足；三是相邻一方不得因自己的过度或不适时光源照射而导致相邻他方采光过度或不适时。

（八）地界相邻权

根据有关法律法规和司法解释，地界相邻权的主要内容是：

1、对于毗邻土地、山林、草原、牧场、水面、河道、道路、宅基地等，相邻各方应当协商划定地界。

地界不清的，应在主管机关主持下，参照历史和现实情况，协商确定。

相邻各方不得越界或采用危及邻人的方法使用土地，侵犯邻人权益；

2、相邻地界线上的竹木及界限、界碑、界桩、界篱、界河、界沟等，所有权或使用权不明的，推定为相邻各方共同所有或共同使用，双方应共同搞好养护，不得破坏。

（九）共墙相邻权

共墙是指同一墙壁为相邻双方共同所有或一方所有、双方共用。

共墙相邻权的主要内容是：

1、相邻各方对共墙的使用不得妨碍、损害相邻他方的合法权益，一方不得实施可能危及相邻他方人身、财产安全的行为使用共墙；

2、相邻一方需要搬迁，一般不允许拆除或拆走共墙；如果要求拆走一方对共墙享有所有权，一般也应保留共墙，由相邻他方折价合理补偿；

3、共墙的维修和翻建，一般应由双方协商，合理出资出力共同承担。

（十）城市异产毗连房屋相邻权

这是近年来出现的一种新型产相邻权，1989年11月21日建设部发布，1990年1月1日起实施的《城市异产毗连房屋管理规定》对此作了较为全面的规定。

该规定第5条明确指出：：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗邻关系。

”城市异产房屋相邻权的主要内容是：

1、所有人或使用对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼顶、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施、煤气暖气管道设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。

所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。

2、异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。

相邻一方所有人无权擅自同意让异产毗连房屋所有人以外的人使用毗连房屋的共有部位。

3、一方所有人如需要改变共有部位的外形或结构，除须经需市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。

4、异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险的行为时，他方有权采取必要措施，防止危险发生。